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潜江市房屋公摊率计算公式,潜江市公摊面积如何计算?(2)

来源:楚汉网  作者:小楚  发布时间:2019-08-17 16:02
摘要:三、揭秘公摊面积不会白送 总价其实不变,或者变化很小,只是用了一个概念,买房人并不实惠。说起以使用面积销售,一位来自上海的开发商道出了其中的奥妙。 这位开发商表示,如果现在将按建筑面积售房改为按使用面

三、揭秘公摊面积不会白送

“总价其实不变,或者变化很小,只是用了一个概念,买房人并不实惠。”说起以使用面积销售,一位来自上海的开发商道出了其中的奥妙。

这位开发商表示,如果现在将按建筑面积售房改为按使用面积售房,这种变化对于大多数开发商来说,仅仅是变换了“度量衡”的标准,就像以前卖布按“米”计量,现在按“尺”计量了。两种算法虽然在住宅单价计算上存在明显差异,但是同一套住宅按使用面积计价,计算出的总房款应该相当于按建筑面积计价得出的结果。举个例子来说,一套商品住宅,以前单价计算办法是按照建筑面积执行,以建筑面积61平方米的户型为例,售价是每平方米5300元,按原规定计算总价为32.33万元,如果按使用面积来计算,只要适当提高单价,仍能得出总价32.33万元。

“商品房销售按使用建筑面积计算不等于白送公摊面积。”一家专业房地产代理公司负责人陈先生告诉记者,以使用面积计价,并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊,而是将可以分摊的共用建筑面积计算随着使用面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看,表面上是房价上涨了,但由于计价面积减少了,购房人实际承担的总房款并没有变化,实际上公摊面积的钱也已经包含在房价之中。陈先生还特别强调,在北京等地的操作经验中,即使按使用面积售房,在购房合同中仍然要写明公摊面积,因此,按使用建筑面积售房并不影响购房人对公共面积部分设施的使用。

采访中,记者发现,开发商不赞成按“使用面积”售房的理由还有如下几点:法律没有规定按使用面积销售;产权登记是按建筑面积进行登记的;物业管理费等其他费用也是按建筑面积收取的;标准合同没有写明;如果按使用面积购买房屋,则可能使开发商降低公摊面积的数量,使消费者居住环境受到影响。

对此,一家律师事务所秦律师认为,开发商的上述理由站不住脚,理由是:政府并没有在面积选择方式上有禁止性的规定;可将建筑面积用于产权登记,以符合政府规定;收取物业费时,可以测算一个成本,然后按使用面积分摊;标准合同虽只提供了一个范本,但没有禁止大家签订补充合同,如果双方按使用面积销售,完全可以通过补充协议来完成;消费者不光购买使用面积,还要考虑到环境因素,降低环境质量与使用面积销售之间没有必然联系。

对于开发商为了增加使用面积,会不会减少公共面积,业内人士认为,理论上说确实存在这种可能。但随着楼市竞争越来越激烈,购房人越来越成熟,社区配套服务和设施也已成为购房人的关注点,配套和公共部分的品质将是目前各个楼盘吸引购房人的新卖点。大多数开发商都不会为了增加使用面积,增加一点“小”利益,而砸了自己的牌子,失去“大”利益。

潜江市房屋公摊率计算公式,潜江市公摊面积如何计算?
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四、调查以使用面积计价弊多利少

目前楼盘销售基本不按使用面积计价,市房管部门认为,主要基于以下几个方面考虑:

1.便于和目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积,产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以使用面积计价,势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。

2.以套内建筑面积计价已经达到了按使用面积计价希望达到的目的。购房者希望以使用面积计价,主要目的就是希望自己拿到钥匙后可以方便地丈量。根据规定,成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。从上述规定可以看出,套内建筑面积与使用面积的区别只在于是否计算套内墙体面积和阳台面积。因此,如果使用面积可以丈量,只要增加阳台面积和套内墙体面积,同样可以计算出套内建筑面积。对轮廓线较规则的套型,在实际丈量中,套内建筑面积的丈量也比使用面积的丈量更方便、更准确。

3.尽管使用面积能表现房屋的功效,但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的:一部分是独立产权,以套内建筑面积的形式表现;一部分是共有产权,以分权后的共有建筑面积的形式表现,两者不能分离。从长远来讲,消费者购买房屋,转化为固定资产,既会关心使用功能,也会关心资产的价值量。使用面积不能表现共有产权,也不能表现全部的财产权益。因此,以使用面积计价不利于表现产权人的权益。

4.在目前房屋测绘不能及时配合的情况下,以使用面积计价不可行。使用面积丈量必须在室内装修之前,只要进行了室内装修,使用面积就无法测量。随着住房消费主体变化和住房消费者消费需求水平的提高,精装修交付比例将会越来越高,精装修交付住房使用面积很难测量。

5.就国外的普遍做法来看,许多国家或地区采取相当于我国的按套或按套内建筑面积计价的方式计算房价款,很少有按使用面积计价的。

6.就房屋建设的规范及技术标准来看,按使用面积计价,会导致房地产开发企业在房屋建设中尽可能减少套内墙体面积和套内阳台面积。减少套内墙体面积可能对商品房的使用安全和使用寿命造成影响;减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响。

7.就商品房计价方式的数量来说,不宜太多。再增加一种与套内建筑面积计价方式较类似的计价方式,易造成计价方式的混乱。

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