开发商启动存量商业改造潮：世茂梳理四大产品线

在南京路商业停业改造潮中，世茂于其中的项目也进行了大幅调整。这个位于南京东路路口的百联世茂国际广场，改造后将更名为上海世茂广场，不再与百联集团续约，转由世茂商投团队自己运营。

这是世茂对旗下商业产品梳理整合的冰山一角，，也是世茂对旗下存量商业进行改造的一个标杆。

早在今年3月的2016年业绩发布会上，世茂集团便宣布旗下商业板块业务将在五年内计划增长322%。目前世茂商业已投资和管理的商业总建筑面积达380余万平方米，其中购物中心280万，写字楼100余万。截至2016年底，总在营商业面积135万，与许多地产商一样，面临旧项目改造升级、新项目如何破局的难点。

6月15日，世茂集团副总裁、商投公司总裁吴凌华在上海世茂广场招商启动发布会上宣布，世贸商业四大产品线包含世茂52+、世茂广场、世茂国际中心、世茂摩天城，并有望5年内成为有独特影响力的商业地产商。

吴凌华指出，国内一些老牌商业地产开发商的产品线相对集中，而世茂商业的特点是“多而全”。“在国内商业地产发展20年历史中，世茂可谓扮演了‘三好生’的角色，但缺乏‘单项冠军’。如今，世茂商业存量资产不仅要‘重组’，还要打造更多标杆性项目。”

定位“城市会客厅”

具体而言，四条产品线的定位分别为：世茂52+minimall为社区/写字楼配套商业，选址主要在世茂集团的住宅及写字楼产品中，目前已在南京、武汉等城市落地。世茂广场即城市区域型商业，体量在5万平方米以上，主要位于城市一二级商圈。世茂摩天城定位大型文旅综合体，商业体量在10万平方米以上，计划在武汉、上海等地陆续落地。世茂国际中心定位大型高端综合体，商业体量在10万平方米以上，选址在核心城市核心区域。

此次借上海世茂广场的停业改造，世茂商业首次向外界透露其战略构想：为城市服务者打造“城市会客厅”。

上海世茂广场已从今年4月底进入停业调整阶段，将于明年9月30日开业。目前招商率已达48.5%。相比改造前，其品牌替换率预计将达90%。年轻女性和时尚消费市场是上海世茂广场定位的关键。

此前，吴凌华接受记者专访时表示，除项目定位调整外，上海世茂广场还会在品牌、项目内部及建筑外立面上脱胎换骨。

盘活存量商业

第三方机构数据显示，全国有4.3亿平方米被低估的物业面积，其中一些地理位置虽优越，但因硬件老旧或运营商能力有限而导致后期运营问题。眼光敏锐的投资商便将这视为新的投资空间，纷纷将触角伸及此。

一名长期关注商业地产的业内人士16日向记者指出，土地出让政策的变化导致开发商被动进入商业地产开发领域。2008、2009年之后国内城市出让土地，基本要求住宅商业酒店写字楼捆绑。

住宅产品的利润越来越低，而越来越多开发商发现，商业运营好之后，每年都会有固定现金流回报，并可进行资产证券化。

实际上，包括吴凌华在内的多名业内人士认为，国内商业地产商与海外(包括港资)本质的区别在于，后者是主动做商业地产，前者则被动。“主动与被动，从对商业地产的逻辑看法就不一样。”

国内商业地产存在两大趋势：其一为，以收购或轻资产输出管理等方式，对存量资产项目进行升级改造或者更名重新回归，如大悦城地产14亿收购原长风景畔打造长风大悦城;李锦记联手万科置业整体购入原企业天地3号楼;世茂将百联世茂国际广场收回自主运营。其二，开发商也选择对旗下已开业的商业项目进行升级调整。

据赢商网大数据中心不完全统计，2018年上海计划新开业购物中心至少有35个，在存量改造项目方面，2018年也将有瑞安广场(原淮海太平洋)等项目再度入市。

由此，上海世茂广场既是世茂商投启动存量商业改造的标志，也成为国内一系列商业项目升级调改的缩影。